A) zbycie nieruchomości

Podstawa prawna:

art. 27 – 42 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Podstawowe zasady:

Prowadzone postępowanie mające na celu zbycie nieruchomości wymaga:

- badania podstawy nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa oraz sprawdzenia czy nie toczy się postępowanie administracyjne w sprawie prawidłowości nabycia,

- podjęcie Zarządzenia Prezydenta Miasta Leszna na zbycie nieruchomości wraz z załącznikiem – wykazem nieruchomości podlegającym wywieszeniu w siedzibie Urzędu Miasta,

- uzyskania zgody Wojewody (w stosunku do nieruchomości Skarbu Państwa),

- w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków uzyskanie pozwolenia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków,

- sprzedaż nieruchomości może nastąpić w drodze bezprzetargowej lub ogłoszonego przetargu.

a) sprzedaż mieszkań na rzecz najemców

Podstawa prawna:

Art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 37 ust. 2 pkt 1, art. 68 ust. 1 pkt 7, ust. 1a, ust. 2a pkt 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2021 r. poz. 1899).

Podstawowe zasady:

Sprzedaż mieszkań na rzecz najemców gminnego zasobu mieszkaniowego odbywa się w trybie bezprzetargowym na zasadach wynikających z Uchwały Nr XIX/216/2008 Rady Miejskiej Leszna z dnia 21 lutego 2008 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność miasta Leszna (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2013r. poz. 5554 ze zm.), w której zostały określone zasady sprzedaży lokali mieszkalnych. Uchwała weszła w życie z dniem 16 kwietnia 2008 r.

 Do sprzedaży przeznacza się mieszkania komunalne znajdujące się w budynkach wykazanych w załącznikach nr 1 i 2 do ww. uchwały, oddane w najem, z wyjątkiem:

1. mieszkań w budynkach, co do których przewidziana jest zmiana sposobu użytkowania,

2. mieszkań, oddanych w najem za czynsz wolny przez okres 7 lat od dnia zawarcia umowy najmu w drodze przetargu,

3. mieszkań w budynkach, w stosunku do których toczy się postępowanie w sprawie przeniesienia prawa własności na rzecz poprzednich właścicieli,

4. mieszkań, których najemcy mają zaległości czynszowe, lub nie dokonali z wynajmującym rozliczeń wzajemnych zobowiązań z tytułu najmu lokalu,

5. mieszkań, których najemcy lub współmałżonkowie posiadają tytuł prawny do innego lokalu lub domu mieszkalnego,

6. lokali socjalnych.

7. mieszkań, w stosunku do których uzasadniony jest ich pozostawienie w zasobach komunalnych.

 Ponadto lokal przeznaczony do sprzedaży musi być lokalem samodzielnym w rozumieniu ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U.2021, poz. 1048 r. ze zm).

 Cenę lokalu mieszkalnego ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, nie niższej niż jej wartość powiększona o koszty przygotowania do sprzedaży. 

Lokal mieszkalny może być sprzedany za jednorazową zapłatą ceny lub należność może być rozłożona na raty, przy czym okres spłaty rat nie może być dłuższy niż 5 lat. W przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych na raty, pierwsza rata nie może być niższa niż 30% ceny lokalu po uwzględnieniu udzielonej bonifikaty, zaś niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu równym 0,5 stopy redyskonta weksli stosowanej przez NBP.

Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega zabezpieczeniu hipotecznemu.

Ustala się bonifikatę od ceny lokalu ustalonej na poziomie określonym przez rzeczoznawcę majątkowego:

1. w wysokości:

a) 60% - w budynkach wybudowanych do 1945r. włącznie

b) 45% - w budynkach wybudowanych po 1945r.

2. po zastosowaniu bonifikaty określonej w punkcie 1 ustala się na 1% bonifikaty za każdy pełen rok zamieszkiwania.

Za okres zamieszkiwania uprawniający do bonifikaty należy rozumieć łączny okres zamieszkiwania wnioskodawcy lub jego małżonka w lokalu będącym przedmiotem sprzedaży i okres zamieszkiwania w tym lokalu ich osób bliskich, jeżeli osoby te były poprzednimi najemcami tego lokalu lub jego części. Okres zamieszkiwania ustala się na podstawie dokumentów przyznających tytuł najmu lokalu lub meldunkowych. Jeżeli wnioskodawca, jego małżonek albo ich osoby bliskie otrzymali obecny lokal w drodze dobrowolnej zamiany, wymiany z urzędu bądź jako lokal zamienny albo pomieszczenie zastępcze na skutek wykwaterowania z poprzednio zajmowanego lokalu, do którego posiadali tytuł najmu, do okresu zamieszkiwania w obecnym lokalu wlicza się również okres zamieszkiwania w poprzednim lokalu, przy czym poprzednio zajmowany lokal w dniu składania wniosku o wykup lub w dniu dokonania zamiany, bądź wykwaterowania winien być własnością miasta Leszna, a zamiana nie mogła być wymuszona zadłużeniem czynszowym.

3. w przypadku gdy dochód miesięczny na jednego członka rodzinny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z wnioskiem o sprzedaż wynajmowanego lokalu, ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, ustala się bonifikatę w wysokości 40% od ceny lokalu po zastosowaniu bonifikaty określonej w ust. 3 pkt. 1 i 2,

4. w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego w budynku wpisanym do rejestru zabytków ustala się bonifikatę wynoszącą 85% ceny lokalu,

5. łączna bonifikata nie może przekroczyć 85 % ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego rozliczona zostanie wpłacona przez najemcę kaucja. Jako kryterium waloryzacji kaucji wpłaconej przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994r. przyjmuje się porównanie przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za rok kalendarzowy, w którym dokonano wpłaty oraz przeciętnego wynagrodzenia w kwartale poprzedzającym datę wykupu lokalu. Przeciętne wynagrodzenia przyjmuje się na podstawie danych GUS (komunikat Prezesa GUS). Kwota zwaloryzowanej kaucji zaliczona zostanie na poczet ceny lokalu przed udzieleniem należnej bonifikaty.

Udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży wymaga zgody Rady wyrażonej w odrębnej uchwale.

Prezydent Miasta zabezpieczy w umowie sprzedaży lokalu zwrot kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca lokalu przed upływem 5 lat, licząc od dnia jego nabycia, zbył lub wykorzystał lokal na inne cele niż określone w umowie. Nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej. Zapis powyższy podlega wpisowi w księdze wieczystej.

Kwota bonifikaty przeznaczonej do zwrotu może zostać powiększona o podatek VAT, jeżeli organ podatkowy uzna, że podatek ten jest należny.

Bonifikata nie podlega zwrotowi w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe oraz w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Nabywca w chwili nabycia lokalu oświadcza, iż nie posiada tytułu prawnego do zajmowania innego lokalu mieszkalnego oraz zabudowanej budynkiem mieszkalnym nieruchomości..

Nabywca oświadcza, że nie posiada zadłużeń czynszowych oraz innych z tytułu najmu lokalu mieszkalnego.

Jednocześnie ze sprzedażą lokalu mieszkalnego zostaje sprzedana na własność lub oddana w użytkowanie wieczyste do 99 lat ułamkowa część gruntu. Przed aktem notarialnym należy uiścić pierwszą opłatę w wysokości 25% ceny ułamkowej części gruntu wraz z podatkiem VAT w wysokości 23%. Od kwoty tej udziela się bonifikaty w wysokości bonifikaty udzielonej od ceny sprzedaży lokalu.

Opłaty roczne w wysokości 1% ceny ułamkowej części gruntu wraz z podatkiem VAT w wysokości 23% wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za cały rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. W razie zwłoki w uiszczaniu opłat rocznych pobierane będą odsetki na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.

Nabywca lokalu mieszkalnego uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, na które składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2. opłaty za dostawę energii elektrycznej, ciepłej wody, gazu w części dot. nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą,

3. ubezpieczenie, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Sprzedaż lokalu w formie aktu notarialnego nie dojdzie do skutku, jeżeli nabywca z jakichkolwiek powodów znajdować się będzie w stanie wyłączającym świadome lub swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli.

Koszty aktu notarialnego, założenia księgi wieczystej oraz wpisu własności ponosi nabywca lokalu.

Wnioski należy składać w Urzędzie Miasta Leszna

Wydział Gospodarki Nieruchomościami

Al. Jana Pawła II 21 – I piętro (pok.15)

64-100 Leszno.

Do wniosku należy załączyć:

- ksero decyzji o przydziale lokalu lub umowy najmu,

- poświadczenie zameldowania z Wydziału Spraw Obywatelskich (ul. Wałowa 5) lub inny dokument w przypadku możliwości zaliczenia poprzednich okresów zamieszkiwania w zasobach miasta,

- zaświadczenie z MZBK o wpłaconej kaucji,

- w przypadku przydziału lokalu funkcyjnego (policyjnego) – zgoda Komendanta Policji

(zwolnione z opłaty skarbowej)

- zaświadczenie o dochodach osób będących w gospodarstwie domowym za miesiąc, w którym złożono wniosek oraz oświadczenie o ilość osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego.

Dokumenty potwierdzające uzyskany dochód:

- osoby zatrudnione – zaświadczenie z zakładu pracy o pozyskanych dochodach za miesiąc w którym składany jest wniosek.

- osoby będące emerytami lub rencistami – decyzję (ostatnią) o przyznaniu emerytury lub renty, lub odcinek za miesiąc, w którym składany jest wniosek, bądź zaświadczenie z ZUS o wysokości otrzymywanej emerytury lub renty,

- osoby prowadzące działalność gospodarczą – oświadczenie złożone pod odpowiedzialnością karną (wzór w załączeniu) o wysokości dochodu za miesiąc, w którym składany jest wniosek dołączając do oświadczenia ksero zaświadczenia o prowadzonej działalności gospodarczej,

- osoby bezrobotne – zaświadczenie z Urzędu Pracy o wysokości zasiłku, bądź zaświadczenie o przyznanym statusie osoby bezrobotnej.

b) oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste

Podstawa prawna:

art. 29 – 33; art. 71 – 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podstawowe zasady:

- oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wraz z prawem własności budynków na nich usytuowanych,

- ustalenie opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego przy uwzględnieniu stawek procentowych zależnych od celu na jaki została nieruchomość oddana,

- aktualizacja opłat rocznych dokonywana z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego,

- ustalenie na wniosek użytkownika wieczystego innego niż 31 marca, terminu wniesienia opłaty rocznej,

- udzielenie bonifikat od opłaty rocznej: obligatoryjnej w wysokości do 50% jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków oraz w wysokości 50% jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka rodziny nie przekracza 50% średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatni kwartał roku poprzedzającego rok, za który opłata ma być wnoszona.

Dokumenty wymagane przy:

1. Wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej za prawo użytkowania wieczystego (art. 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Wymagane dokumenty:

- wniosek złożony najpóźniej do 31.12 roku poprzedzającego obowiązywanie nowej opłaty,

- dowód w sprawie (operat szacunkowy), iż istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty.

(zwolnione z opłaty skarbowej)

2. Ustalenie innego niż określonego w ustawie terminu wnoszenia opłat (art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawa z dnia 30.04.2004r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej)

Wymagane dokumenty:

- wniosek złożony przez użytkownika wieczystego najpóźniej do dnia 17 marca,

- dołączone do wniosku dokumenty potwierdzające złą sytuację finansową (np. zaświadczenie o dochodach, bilans, rachunek zysków i strat, opinię banku o sytuacji finansowej – podmioty prowadzące działalność gospodarczą lub publiczną).

(zwolnione z opłaty skarbowej)

3. Udzielenie bonifikaty od opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie jeżeli nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków:

Wymagane dokumenty:

- wniosek,

- dowód – decyzja o wpisie do rejestru zabytków.

(zwolnione z opłaty skarbowej)

4. Udzielenie bonifikaty w opłacie rocznej w wysokości 50%, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe, osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 74 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wymagane dokumenty:

- wniosek wniesiony najpóźniej do 1 marca zawierający informację:

- liczbę członków rodziny,

- udokumentowane dochody wszystkich członków rodziny za rok poprzedzający rok, za który opłata ma być wnoszona,

- oświadczenie złożone pod odpowiedzialnością karną (art. 247 kodeksu postępowania karnego), że podane informacje o źródłach dochodów oraz osoby pozostające we wspólnym gospodarstwie domowym są zgodne ze stanem faktycznym (zwolnione z opłaty skarbowej).

B) trwały zarząd

Podstawa prawna

art. 43 – 50 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

art. 82 – 91 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podstawowe zasady:

Trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez państwową lub komunalną jednostkę organizacyjną nie posiadającej osobowości prawnej.

1. Ustanowienie trwałego zarządu (art. 44 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Wymagane dokumenty:

- wniosek jednostki organizacyjnej zawierający:

- nazwę i siedzibę jednostki organizacyjnej dla której jest ustanawiany trwały zarząd,

- cel na jaki nieruchomość ma być oddana w trwały zarząd,

- oznaczenie nieruchomości według ewidencji geodezyjnej,

- przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i sposób jej zagospodarowania,

- termin zagospodarowania nieruchomości.

(zwolnione z opłaty skarbowej)

2. Wygaśnięcie trwałego zarządu (art. 47 ustawy o gospodarce nieruchomościami):

Wymagane dokumenty:

- wniosek o zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji lub przekazaniu trwałego zarządu między jednostkami organizacyjnymi,

- zgoda organu nadzorującego jednostkę organizacyjną na wygaśnięcie zarządu lub dokonania przekazania pomiędzy jednostkami organizacyjnymi.

(zwolnione z opłaty skarbowej)

3. Wypowiedzenie wysokości opłaty za trwały zarząd (art. 87 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Wymagane dokumenty:

- wniosek złożony najpóźniej do dnia 31.12 roku poprzedzającego obowiązywanie nowej opłaty,

- dowód w sprawie (operat szacunkowy), iż istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty.

(zwolnione z opłaty skarbowej)

4. Ustalenie innego niż określonego w ustawie terminu wnoszenia opłat (art. 82 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

Wymagane dokumenty:

- wniosek złożony przez trwałego zarządcę najpóźniej do dnia 17 marca,

- dołączone do wniosku dokumenty potwierdzające złą sytuację finansową (np. zaświadczenie o dochodach, bilans, rachunek zysków i strat, opinię banku o sytuacji finansowej – podmioty prowadzące działalność gospodarczą lub publiczną).

(zwolnione z opłaty skarbowej)

C) Dzierżawa, najem:

 Podstawa prawna:

- art. 659 - 709 Kodeksu Cywilnego

- Uchwała Nr XVII/203/99 Rady Miejskiej Leszna z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność miasta Leszna.

- ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Podstawowe zasady:

- wydzierżawienie i najem nieruchomości następuje na czas nie oznaczony i oznaczony nie dłuższy niż 29 lat,

- okres dzierżawy i najmu określa Prezydent Miasta uwzględniając cel dzierżawy, wysokość nakładów ponoszonych przez dzierżawców i najemców oraz zamierzenie inwestycyjne określone w planie zagospodarowania przestrzennego,

- wolne nieruchomości i lokale użytkowe wydzierżawiane lub wynajmowane są w drodze przetargu,

- lokale użytkowe i nieruchomości mogą być dzierżawione i wynajmowane w drodze bezprzetargowej w przypadku:

a) bezskuteczności dwukrotnie ogłoszonego przetargu,

b) wykorzystania terenu na cele rolnicze lub przydomowe ogródki,

c) wykorzystywania lokalu użytkowego na cele statutowe o charakterze społecznym,

d) gdy najemca lub dzierżawca jest właścicielem nakładów poniesionych za zgodą Miasta na budowę obiektu handlowo-usługowego położonego na gruncie Miasta,

- w przypadku nie ustalenia najemcy w pierwszym przetargu ogłasza się drugi przetarg. Stawka wywoławcza czynszu za 1m² w drugim przetargu nie może być niższa niż 75% stawki wywoławczej z pierwszego przetargu. Bezskuteczność dwukrotnie ogłaszanego przetargu umożliwia oddanie nieruchomości lub lokalu użytkowego w drodze negocjacji. Uprawnienie do nabycia, dzierżawy lub najmu w drodze negocjacji nie przysługuje dzierżawcy lub najemcy, który bezpośrednio przed przetargiem wypowiedział dzierżawę lub najem nieruchomości lub lokalu użytkowego, albo z którym dzierżawę lub najem rozwiązano bez wypowiedzenia z jego winy,

- czynsz najmu lokali użytkowych i nieruchomości podlega waloryzacji w oparciu o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w okresach nie dłuższych niż 6 miesięcy. Zmiana czynszu dokonywana jest przez Wydzierżawiającego w formie pisemnego zawiadomienia.

(zwolnione z opłaty skarbowej)

Załączniki: